【マネー】組んだ方が得！？住宅ローンのこと③
前回からの続きです。
バブルの時代は住宅ローンの金利がべらぼうに高かったと言う話を書きました。それでは今はどうなんでしょう。ずいぶん下がったと言うことも書きました。具体的な話にうつっていきます。素人なもんで、基本的には相当ざっくりですが。
住宅ローンの金利には固定と変動があります。その名の通りで、ローンを組んだその時から金利が固定されてずっと変わらないのが固定金利、そのときどきで金利が変わるのが変動金利です。半年ごとに変わってくるそうです。固定は金利が変わらないと言う安心感がありますが、その分変動金利より数字が大きいですね。変動金利はローンを組んだときの数字は小さいです。住信SBI銀行の優遇金利だと0.42%という金利でした。固定でも1%だったような記憶があります。皆さんご存知のフラット35住宅ローン：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】は固定金利なのでフラットということですね。これがだいたい1.35から2.01パーセントという数字になっています。
「わ、固定金利高いじゃん。金利が低い変動にしとこ」って考える人が多いんですけど(変動金利を選ぶ人は住宅ローンを組む人全体の約50%.残り半分は変動と期間固定で分け合っている)、変動金利にはその名の通り金利が変動するリスクがあります。金利が変動すると返済額に影響が出ます。この超低金利時代がいつまで続くのかよくよく考えた上で変動が固定かを選びましょう。折衷案としての期間固定ってのもあります。
どっちがいいんですかね。正解はありません。先のことは見通せないので、目の前の経済状況を見据えながらその時々で状況判断するしかないのでしょう。借り手の価値観もありますし。「何が何でも金利が安い方が良い」という人がいれば「とにかく安心が大切。目先の金利が高くても、安心を買っとるんだ」という人もいるでしょうからね。
いまは住宅ローン減税というものがありますから、確定申告したら借り入れ価格4000万円を上限として残額の1%が10年間還付されるんです。単純に4000万借りて毎年確定申告したら10年で400万円近く戻ってくるということです。固定金利で組んでおいて、この額を固定金利と変動金利の金利の差額として穴埋めすると考える人もいます。繰上げ返済に使う人もいますし、お子さんの教育資金としてプールする人もいます。この制度がどこまで続くかわかりませんが。ただ2019年には消費税が上がるので、落ち込むであろう消費の促進のため、暫く住宅ローン減税は続くんじゃないかと私は予測しています。
金利はさておいて、住宅ローンを組むときには団体信用生命保険に入ります。いわゆる団信、ダンシングオールナイト組へ入るわけです。
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宣伝みたいになってしまいますが、住信SBIなら死亡保障のほか疾病保障、所得保障も金利にプラスすることなくついてきた記憶があります。記憶じゃアレなんでリンク貼っておきます。住宅ローン - 住宅ローンの特徴｜住信SBIネット銀行ローン加入期間中ならこの保険に入っていることになりますので、繰上げ返済でカツカツになるより、ダラダラと薄く長くローンを払い続けて生活にある程度余裕をもたせてるうちに定年を迎え、ローンを5年残して心筋梗塞かなにかで死んでチャラになるほうがある意味で得だと考えることができます。「超低金利時代においては」という但し書きは付随するものの、ローン期間を長く設定してもバブル期のようには返済額が膨れ上がることはないのです。まあ、これも、借り手の価値観ですからね。何が何でも借金はイヤだ、早く返してスッキリするんだという人もいるでしょう。安定した雇用があって定年まで会社にしがみつく覚悟を決めた人なら、薄く広くでダラダラ返済して、ボーナスが多めに出たら繰上げ返済して返済期間ではなく返済額を少なくして、月々の生活に余裕を持たせつつ35年きっちり追加金利なし保険のうまみを甘受するか、、、。
金利は安いことに越したことはないですが、繰上げ返済については再考の余地ありです。各人の状況、価値観と照らし合わせ「自分には何がベストなのか」をよくよく検討下さい。キャッシュでポンと家が買えたら良いのですが、そのキャッシュがあってもローン減税を考えるとローンを組んだ方が良いのですよね。10年経って還付金をしっかり受け取ってから一気に返していけば良いのです。
そもそも「俺は不動産に縛られたくない」「新築物件なんて入居したとたんに3割価値が下がるボッタクリじゃないか」「隣人が(自粛)でも引っ越すに引っ越せないリスクを伴うのが持ち家だ。なぜ大金を出してそんな不自由を買うのか分からない」「住宅ローンは不動産にフルレバレッジかけてる恐るべきギャンブル的行為」などといった持ち家派vs賃貸派の終わりなき争いがあります。価値観の争いなので終わりがありません。持ち家派vs賃貸派の争いのつぎはマンション派vs戸建派の終わりなき争いが待っています。資産価値が下がるから管理組合としてマンションで在宅で看取りさせないようにしてるという話をお医者さんから聞いたことがあり、マンションより戸建なのかなあと、個人的には思っています。まあいずれにせよ終わりなき賃貸派持ち家派などの論争はツイッターで恋愛工学の人やキラキラアカウントとかはぁちゅう氏などが繰り広げている「奢る・奢らない論争」にも似たくだらなさがあるような気がします(30過ぎた社会人が何言ってるんだろう、とあの手の論争を見るたびに思います。お金に余裕がないくせに都会で異性選び頑張ってるんですね、滑稽です)。要はたくさん金持ってれば良いんですよね。金持ちっていいですわな。人生のオプションがたくさんあるから。夢も選択肢もお金で買うのです。
住宅ローンの話はこれでおしまいにします。
あなたは、何を選びますか？
